Aufgabe des Notars ist es, Käufer und Verkäufer durch den Ablauf des Vertragsprozesses zu führen. Das Recht der Notarwahl steht dem Käufer zu, da dieser in der Regel für die Notarkosten aufkommt. Beim Beurkundungstermin wird der Kaufvertrag vom Notar verlesen, zudem können hier noch offene Fragen geklärt werden.
Der Notar sollte möglichst schon vor dem Vorgespräch Einsicht ins Grundbuch nehmen. Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches amtliches Register von Grundstücken, das in der Regel von dem Amtsgericht geführt wird, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück liegt. Es enthält Informationen über bestehende Eigentumsverhältnisse und Lasten auf dem Grundstück. Besitzer eines Grundstücks müssen darin als Eigentümer verzeichnet sein.
Vorbesprechung beim Notar
Grundsätzliches – wie der Kaufpreis – sollte vor der Vertragsbeurkundung geklärt sein. In der Regel findet ein Vortermin mit den einzelnen Parteien und dem Notar statt, um notwendige Details für den Vertrag bereits im Voraus zu klären. Bei diesem Vorgespräch werden die bestehenden Grundbuchlasten erörtert sowie die Modalitäten für Zahlung und Übergabe geklärt.
Wird für den Kauf ein Kredit aufgenommen, muss der Käufer die Unterlagen von der Bank zum Notartermin mitbringen, damit die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch vorgenommen werden kann.
Banken bieten sich im Allgemeinen nur dann als Kreditgeber an, wenn ihnen ein Verwertungsrecht der Immobilie als Sicherheit zugesprochen wird. Dieses Recht wird durch den Notar im Grundbuch eingetragen. Es gestattet der Bank, die Immobilie zu versteigern, wenn der Kunde den Kredit nicht zurückzahlen kann. Sobald der Kredit abbezahlt ist, wird der Eintrag im Grundbuch gelöscht.
Liegen durch den Vorbesitzer noch Altschulden auf dem Grundstück, kann der Käufer diese in Anrechnung auf den Kaufpreis übernehmen, wodurch sich die Kaufsumme entsprechend reduziert. Schulden zu übernehmen, bietet sich allerdings nur an, wenn Verkäufer und Käufer ihren Kredit über dieselbe Bank abwickeln. Ansonsten ist eine Löschung der alten Schulden vor dem Eintragen der neuen Schulden ratsam.
Bei Ehepaaren gilt es zu klären, ob beide oder nur ein Partner als Eigentümer eingetragen werden.
Vertragsentwurf
Nach der Vorbesprechung setzt der Notar einen Vertragsentwurf auf, der beiden Parteien vor der Beurkundung vorgelegt wird. So kann sich der Käufer gut auf den Termin vorbereiten und im Zweifel den Vertragsentwurf auch noch durch einen erfahrenen Anwalt prüfen lassen. Der Vorteil bei einer solchen Prüfung ist der, dass der Prüfer dem Interessenten gegenüber in Haftung geht, für den Fall, dass im Vertrag etwas übersehen wurde. Mögliche Fragen, die sich aus dem Vertragsentwurf ergeben, können bei der Beurkundung angebracht werden oder aber in einem separaten Besprechungstermin.
Vor der Beurkundung
Vor dem Beurkundungstermin ist eine genaue Besichtigung des Grundstücks und der Immobilie dringend angeraten. Denn für Mängel, die erst nach der Schlüsselübergabe bemerkt werden, kann der Verkäufer nicht mehr haftbar gemacht werden. Beim Verkauf gebrauchter Häuser wird im Vertrag meist die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Der Verkäufer kann nur im Falle arglistiger Täuschung zur Verantwortung gezogen werden, d. h. der Haftungsausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer von einem Mangel wusste und ihn arglistig verschwiegen hat. Doch arglistige Täuschung ist nur schwer zu beweisen.
Wird bei der Besichtigung die Beseitigung bestehender Mängel durch den Verkäufer mündlich vereinbart, sollte diese Vereinbarung auch schriftlich festgehalten werden.
Es empfiehlt sich, einen Bausachverständigen zu beauftragen, der die Immobilie begutachten und mögliche Mängel deklarieren kann. Das Gutachten eines Bausachverständigen ist darüber hinaus eine wichtige Grundlage für die Kaufpreisverhandlungen und sollte frühzeitig beantragt werden.
Generell ist es ratsam, unabhängige Informationen über den Wert der Immobilie einzuholen, denn der Notar fungiert nur als rechtlicher Berater und kann bei Wertfragen keine Hilfe bieten.
Weitere Punkte, die der Käufer vor Vertragsabschluss klären sollte, ist die Bebaubarkeit des Grundstücks. Mögliche Baulasten – wie eine Abstandsflächen- oder Zufahrtsbaulast –, die die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückeigentümers gegenüber der Baubehörde regeln, sind nicht im Grundbuch eingetragen und lassen sich nur im Baulastenverzeichnis nachsehen.
In manchen Fällen ist es darüber hinaus sinnvoll, einen Blick ins Altlastenkataster zu werfen, um zu klären, ob Altlasten auf dem Grundstück sind. Mögliche Belastungen durch Bodengifte werden von der Umweltbehörde in diesem Verzeichnis festgehalten.
Wohnungskäufer sollten sich vom Verkäufer oder Verwalter der Immobilie immer eine Abschrift der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung vorlegen lassen und erfragen, welches Stimmrecht die Eigentümer haben. Essenziell sind auch Informationen über die Betriebskosten, die auf den Eigentümer umgelegt werden und beschlossene oder geplante Sonderumlagen sowie mögliche Hausgeld-Schulden des Verkäufers, damit diese durch den Verkauf nicht automatisch auf den Käufer übergehen.
Nach der Beurkundung
Nach der notariellen Beglaubigung kann der Kaufvertrag nicht mehr widerrufen werden. Mit Vertragsunterzeichnung wird die Immobilie gekauft. Von da ab dauert es in der Regel zwei bis acht Wochen, bis der Notar alle erforderlichen Unterlagen für die Umschreibung der Immobilie zusammen hat. Liegen alle notwendigen Unterlagen vor, erhält der Käufer eine Zahlungsaufforderung, der er innerhalb von zwei Wochen nachkommen muss.
Der Käufer muss mit der Zahlung des Kaufpreises zwar nicht warten, bis er als Eigentümer im Grundbuch verzeichnet ist, er sollte aber auf den Eintrag einer Auflassungsvormerkung bestehen. Diese ist ein Schutz davor, dass mögliche Gläubiger des Verkäufers die Immobilie für sich beanspruchen, bevor der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Eine Auflassungsvormerkung kann zwar mehrere hundert Euro kosten und ist auch keine Pflicht, doch besteht andernfalls das Risiko des Verlusts des Geldes.
Die Schlüsselübergabe findet in der Regel nach der Zahlung, aber vor der Eintragung ins Grundbuch statt. Mit der Schlüsselübergabe gehen auch alle Lasten der Immobilie auf den Käufer über, d. h. die Abgaben für Abwasser, Müllgebühren … Aber auch mögliche Mieteinnahmen erhält ab diesem Zeitpunkt der neue Besitzer.
Mit Abschluss des Kaufvertrags wird eine Kopie an das Finanzamt übersandt, das vom Käufer die Grunderwerbsteuer einfordert. Nach deren Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die für die Umschreibung der Immobilie erforderlich ist.
Weitere Abreden
Neben dem Kauf der eigentlichen Immobilie können Käufer und Verkäufer noch weitere Abreden treffen, die etwa die Übernahme von Möbeln oder der Einbauküche betreffen. Diese Abreden gehören in den Kaufvertrag, weshalb der Notar davon in Kenntnis gesetzt werden muss. Der Kaufpreis für diese zusätzlichen Elemente wird gesondert ausgewiesen und wirkt sich nicht auf die Grunderwerbssteuer aus. Wer den Notar über solche Geschäfte nicht informiert, macht sich wegen eines Scheingeschäfts strafbar. Das trifft auch dann zu, wenn Verkäufer und Käufer unter der Hand einen höheren Kaufpreis aushandeln, als im Vertrag festgehalten wurde.
